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                逼宮大戲——恒大危機的來龍去脈

                超級學爸 · 2020-09-25 · 來源:超級學媽
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                  今天,一份恒大集團懇請廣東人民政府支持資產重組的情況報告在網上流傳,暴露了中國最大的房地產公司恒大集團正面臨空前的財務危機。

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                  在文件中的后半部分,更像是通過哭慘向政府逼宮,說到時候我死了是小事,將引發系統性風險,還將直接影響331萬人的穩定就業,也將使204萬業主血本無歸。

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                  目前恒大已經辟謠,并極力否認這份文件的真實性,但卻起到了欲蓋彌彰的作用,因為這份文件很多事實和數據都是真的,恒大面臨危機也是板上釘釘的事情。

                  這份文件中描述的重組確有其事,很多數據也都十分精準,重組案至今未能落地也是客觀事實。今天我們來捋一捋恒大危機的來龍去脈。

                  恒大集團,見證了中國房地產飛速發展。因為恒大本身是個很年輕的公司,發展速度跟房價的漲速高度一致。

                  1997年成立于廣州,2006年在開曼群島注冊,2009年在香港上市,2010年銷售面積躍居全國第一,2016年資產高達1.3萬億,成為宇宙第一大房地產公司。

                  2017年,恒大老總許家印財富高達395億美元,超過了馬云和馬化騰成為中國新首富,位居世界第17位。當然,也是全宇宙的房地產富豪冠軍。

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                  也許是步子邁得太大了,扯到了。2016年恒大的年報顯示,總資產1.35萬億,但總負債卻高達1.27萬億,凈資產只有800億,實際負債率高達94%,稅前利潤只有482億。

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                  這么高的債務如何化解?許總的思路是回A股上市。我們可以發現一個規律,房地產企業最開始都是選擇香港上市,干幾年之后再回A股。

                  為什么走這樣的路子呢?首先,香港寬進嚴管,而A股嚴進松管。A股有很多硬性指標,比如成立3年以上,而且要連續3年盈利。但香港只需要成立1年,沒有盈利要求。

                  另外,A股的估值要高很多,韭菜生長旺盛,割起來更容易。所以很多房地產企業,在港股扎穩腳跟后,又紛紛回A股上市。

                  恒大回歸A股的路子,就是借殼上市。借殼上市跟正常向證監會申請上市相比,由于繞過了一系列審查,上市周期一般較短,重組審核一般較快。

                  但缺點是,前期借殼的資金投入大,且不能及時的回籠,增高了上市的成本。另外,借殼上市暫時無法立即進行融資,需要運行一段時間后方能進行再融資。

                  但恒大作為房地產企業,想上市A股,也只能通過借殼了。因為由于國家對地產方面的調控,從2010年至今,沒有一家房地產開發公司過會上市的。

                  2016年,恒大看上了深深房A的殼。然而許總可能是胃口太大,反而看走了眼,深深房的屬性,注定這個殼子不好借。

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                  因為這個深深房的控股股東,是深圳市國資委。這涉及到重大資產重組,更涉及到國有企業改革。購買的標的是行業龍頭,資金規模非常大。這個重組案可以說是史無前例。

                  2016年10月3日,恒大地產與深深房簽署《關于重組上市的合作協議》,深深房發行A股股份購買恒大地產100%股權,而恒大集團將成為深深房的控股股東。

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                  為了實現這次重組,恒大開始籌資。2016年,恒大地產與8家戰略投資者簽訂協議,通過出售恒大地產經擴大后股權的13.16%,籌資300億元。

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                  為了這筆錢,恒大給投資人做出了一系列對賭承諾。包括3年利潤不低于888億,3年中每個財政年度將凈利潤的60%分派給股東。

                  更需要注意的是回購條款。如果2020年1月31日未完成重組上市,恒大必須進行回購,簡單來說就是連本付息退給人家。

                  2017年5月,恒大又開始了第二輪借錢(融資),美其名曰引入第二輪戰略投資者,這次引入13家投資者共募集了395億元。

                  但是恒大也付出了巨大代價,讓出了擴大后股權的15.86%,對賭承諾基本與第一輪相同,但是3年派息比例提高到了68%。

                  2017年11月6日,恒大開始了第三輪借錢,籌集了600億資本,但是讓出了擴大后股權的14.11%。

                  這一輪融資,恒大將回A股上市的時間推遲到了2021年1月31日。不過,對賭條款再次升級,2018~2020年的總凈利潤承諾到了1650億元。

                  就這樣,經過三輪融資,恒大累計讓出了36.54%的股權,換來了1300億元的資本。由于對賭條款,這其實也是高風險債務。一旦無法上市,退回本金不說,還有137億的“分紅”。

                  然而恒大通過資產重組借殼上市的道路并不順利。一個是涉及國有資產的問題,一個是國家嚴控了房地產企業重組和并購上市,對他們回A股割韭菜保持了警惕。

                  給了恒大致命一擊的,是8月20日住建部、人民銀行出臺的房地產行業的三道紅線,并且將于2021年1月1日全面在全行業推行。

                  這三道紅線分別是:剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”不得小于1 。

                  按照三道紅線,房地產企業的有息債務規模將會受到嚴厲控制。上限增速是15%,三道紅線每踩到一條,有息債務規模增速就會降低5%。

                  也就是說,一條紅線都沒踩到,有息債務最多允許增長15%;如果三條都踩到了,有息債務就不允許增加了,也就是不允許再借錢了。

                  這對于高負債的房企來說,簡直是雪上加霜,無法再進行拆東墻補西墻的操作了,手頭的現金流可能會面臨枯竭。

                  恒大踩了幾條呢?對不起,恒大三條都踩上了。不過這個名單上也有亮點,華潤、保利、中海、招商、遠洋等國有企業,還是挺聽話的,都在安全區的縱深。

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                  所以,恒大現在迫切需要到A股割韭菜,似乎也只有這華山一條路了。如果上市不成功,恒大可能真的要完蛋了。

                  因此,這份報告的真假大家自行判斷,反正時機、動機都對得上。蛋總不能下結論,因為恒大已經發出了律師函警告

                  怎么評價這件事呢?我認為房地產領域出現首富是一種恥辱。從恒大的發展看,無非是空手套白狼,全是資本運作,設計、建造、甚至連銷售都可能是外包的。

                  證監會不允許房企上市是對的,靠房地產對付不了美國的貿易戰和科技扼殺戰,靠房地產更實現不了偉大復興。

                  那些付過款沒拿到房的恒大業主,這幾天肯定睡不著了。這些業主,成了恒大綁架政府的人質。

                  所以說期房預售制度害死人啊。在這里也提醒最近要購房的朋友,一定要查看開發商的財務狀況,一旦開發商跑路或倒閉,深陷爛尾糾紛就麻煩大了。

                  所以我認為國家可以允許恒大重組,只不過不是恒大提出的方案。而是讓負債率不高的保利、華潤出手,把恒大重組了,既消滅了綁匪,也解救了人質。

                  一句話,中國有且僅有一個大而不能倒的組織。

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